原创 张岳
中国房地产的变局和分化，正加速到来！
如果条件允许，请尽快置换你手中的资产！
01
房地产逻辑完全变了
最显著信号是，11月22日深圳废除750万豪宅线和降低二套房首付比例（70%至40%）。
继广州、上海、北京之后，全国最谨慎的城市——深圳也动了，此举标志着中国一线城市全面走向宽松，也预示着中国房地产迎来新的发展阶段。
随着城镇化进程的不断推进和人口红利的逐渐消失，资金流向已经开始发生显著变化。核心城市逐步放宽限购政策，吸引了大量资金向这些城市及其都市圈的核心区域流入。
在这样的趋势下，国内可能会见证更加明显的“马太效应”，其中部分弱二线及三四五线城市可能面临人口流失的问题，而一线城市及其都市圈核心区域将迎来人口与资本的涌入。
在此背景下，马鞍岛的地位显得尤为重要。
虽然从规划上看，中山不属于深圳或广州都市圈，但由于马鞍岛地理位置特殊，从市场角度看，它不仅可以视作深圳都市圈核心片区之一，也可以视作广州都市圈的核心片区。
同时，马鞍岛也是珠江口西岸都市圈的桥头堡，本质上是三个都市圈的交汇点，拥有独特的三重战略优势，这种地标性的区域未来无疑充满了发展潜力。
因此，对于那些居住在普通二、三线城市的居民，以及那些处在一线城市中希望资产增值但受限于限购或资金不足的购房者来说，将资产置换到马鞍岛，是一次抢占多重战略叠加优势的机遇。
02
深中融合第一站
11月28日，海底隧道管内压仓混凝土浇筑完成，标志着深中通道主线全线贯通，迈向2024年通车的收尾工程阶段。
当天，央视新闻全程直播通道贯通，足见它的意义。
来源：央视新闻
随着深中通道的开通在即（现已主线贯通，预计明年6月通车），结合中国房地产的分化和深圳特殊的市场环境，马鞍岛的价值将愈发凸显。
位于前海西部的马鞍岛，它是全国范围内唯一的，靠近一线城市核心的，可供开发的全新板块。
从马鞍岛出发，开车经过深中通道约24公里到深圳前海，乘坐南中城际（原广州地铁18号线）可直达广州天河珠江新城，中山港新客运码头可直达香港、澳门，这种被3大一线城市环绕的地理优势，全国也找不出第二个。
此前，深圳城规副院长也提出具体建议，设置400辆大巴通过深中通道24小时来回穿梭，直通中山大型居住区。在中山新闻《力争年内具备开工条件！中山将有城轨直达广州白云机场》一文中，深中跨城的公交线路图首次曝光。
深中跨城公交主线是深圳宝安机场——翠亨新区规划馆——新中山客运港——南朗街道办事处——博览中心——利和广场——人民医院——城轨中山北站。
来源：中山新闻
如果你生活在深圳大前海（8倍扩容后的前海），你大概率会有一种感觉：这是一个飞速狂奔，却很少停下来享受生活的巨人。
作为中国改革开放的最前沿，“大前海+宝安腹地”已聚集百余家总部企业，7000多家国家高新技术企业，国高企业密度每平方公里达18家，是深圳平均水平的1.6倍、大湾区的15倍；商事主体数量更是达到了91.51万户，荣登“深圳商事主体第一区”的宝座。国家级专精特新“小巨人”企业211家，省级级专精特新中小企业897家，这个企业量级几乎相当于一个经济大省的省会城市。（数据来源：深圳市工信局、宝安政府在线、读创）
即便过去几年面对各类经济挑战，前海不仅没有停滞不前，反而继续创造奇迹，孕育了立讯精密这样的世界500强企业，这家企业不仅是深圳今年唯一新增的500强企业，更是广东省今年唯一新增的500强民营企业。
尽管前海经济一直展现蓬勃活力，但在土地瓶颈下，其居住品质一直难以得到改善，房价很高，选择很少。
在当下深圳新房市场，大部分新建住宅以高层和超高层为主，且高密度住宅（容积率普遍在5左右）占据主导地位，90平方米以下的小户型占比超过70%。（数据来源：深圳市规划和自然资源局土拍信息）
同时，许多住宅区周边是城中村，缺少自然资源和高端配套设施，这对于追求更高生活品质的精英群体来说，显然无法满足他们的需求。
如果深圳前海的富裕群体想住上低密度，大户型，有景观资源和优秀配套，价格又不那么贵的品质社区，只能看向马鞍岛，这里可以实现Work-Life Balance。
有机会一定要来马鞍岛看看，从深中通道开工建设，到翠湖公园全面开放、中山纪念小学正式开学；从东片区首座星级酒店——希尔顿欢朋酒店正式开业，到第一家KFC，中国银行、广州银行等银行网点陆续开业，以及140+家企业签约进驻……马鞍岛的兑现速度，不亚于过去十年的前海。
翠湖体育中心、中山首个沙滩公园、翠湖文化艺术中心等文体配套的规划与动工，以及地标建筑、高端写字楼、产业园区的拔地而起，让马鞍岛充满现代化都市的既视感。
实拍图
9月26日，省市共建重点产业园项目——中山生命科学园正式开园，该园区总投资68亿元，是粤港澳大湾区已建成的、单体总投资最大的生物医药产业平台。待其建成，马鞍岛有望跃升为整个湾区全新的医药新地标。
信息来源：中山市人民政府办公室
深圳和马鞍岛打通的，不仅是交通的阻隔。今年7月，中山翠亨集团有限公司与深圳市人才安居集团有限公司签约，两地国企将在人才住房领域开展深层次合作。
这意味着深中两地未来有机会打通户籍、养老、社保、医疗，甚至存在深圳名校引入中山的可能，这样的案例在深汕合作区早有先例。
目前已有大量深圳企业和人才愿意扎根中山翠亨新区。
数据显示，今年1—8月，翠亨新区赴深招商19次，落地傲雷等优质深企10多个，累计成功举办招商引资推介活动9场，成功落地中国黄金、傲雷、粤浦大健康、新益昌、新盛世、新领医药和领存科技等一批优质项目28个，合计总投资118.27亿元。（数据来源：南方+）
总的来说，粤港澳大湾区的发展格局已经发生深刻转变，从香港的“维多利亚港时代”，到深圳河和深圳湾的崛起，再到现在的珠江口时代，大湾区的中心已逐渐从香港转移到深圳前海。
随着深中通道的即将开通，未来几年如何让深中两地人才、资金、企业流动畅通无阻，如何让深圳创新的种子在中山生根发芽，将是粤港澳大湾区的重大命题。而马鞍岛是深中融合最鲜活的试验区，也是最大受益者。
03
抢占真正的“安全资产”
当“潮水”褪去以后，哪些是“真金”，哪些是 “石头”，会更加清晰。
对于购房者而言，在复杂多变的市场中，不仅要选择有潜力的城市板块，更要拥抱始终卓越的房企。
马鞍岛城市面貌和居住环境的迅速提升，万科的建设功不可没。早在2019年，马鞍岛万科中天西湾汇首开大卖，不到1年即售罄；2020年，万科布局马鞍岛第二项目——万科西海岸；2021年，万科携手深业打造湾中新城项目，其中约249米的双塔“未来之门”更是城市新地标。
从2022年至今，万科深业·湾中新城销量已连续两年霸榜中山，在多数新房降价出售，以价换量的大环境下，湾中新城的价格依旧稳步上涨，而且去年首开的两栋楼预计提前到今年12月底交付，提前了几乎半年时间。
在房地产的分化时代，经过市场考验的湾中新城无疑更安全，更有潜力，除了地理区位的优势，湾中新城的更大价值在于产品的打造。
湾中新城，其规划类似于深圳福永码头。项目位于马鞍岛头排位置，集“未来之门”地标双塔（含五星级酒店和甲级写字楼）、联检码头、会展中心、滨水休闲商业街、2幼儿园1省级规划小学、全系海景住宅、临湾高层办公、湾中公馆八大业态于一体。
效果图
其中湾中会展中心集展览、会议等功能为一体，建成后运营一年预计达100万人次；中山港新客运码头可直达深圳、香港、澳门等码头，预计年平均通行人次约277万/人次。（数据来源：翠亨新区）
值得关注的是今年7月，万科再次联手深业以19.8亿元成功竞得中山马鞍岛的一宗宅地。该地块被自然水系环绕，拥有珍稀景观资源，同时规划上强调容积率不超过2.0。
据了解，万科计划在这块宅地上打造一系列全新的低密度洋房，为湾区高净值人群提供一个高品质的居住选择。
湾中新城【全新低密洋房组团】，位于马鞍岛南部中央商务区三大中心圈交汇，医疗中心圈涵盖规划中的1个共享医疗区、1家综合三甲医院、5-7家高水平专科医院；文旅娱乐圈涵盖五星级酒店、建面约10万㎡主题乐园、建面超5万㎡体育会展中心、建面约20万㎡商业综合体；繁华中心圈涵盖超级码头、国际会展、品牌物业、高端商圈、全新产业等多业态于一体的滨海大城 。（资料来源：南方+）
配套示意图
在享受城市繁华便利的同时，又提供一个纯粹的住宅环境，项目涵盖不同类型、面积段的住宅选择，以满足不同需求，包括建筑面积约89-139㎡瞰景高层、建筑面积约129-144㎡低密洋房和建筑面积约198-259㎡『和苑』藏品。
鸟瞰效果图
社区虽身处繁华CBD，但踏入社区又仿佛回归独属于自己的世外桃源。项目东面和南面环绕天然水系，享有270°环幕海湾，35亩半岛公园就在家门口，每一天都像是在湾畔边度假，业主可以随时散步，感受大自然的宁静和美好。
同时，社区以北高南低的布局，最大化占有十字水系景观。东南向还有机会能瞰海，从自家的窗户或阳台就能吹海风看海景，让人心旷神怡。
万科的产品力一直以来都备受肯定，其在马鞍岛打造的洋房产品的确在市场上引发了不小的轰动。但在笔者看来，这个低密组团的高层或许是匹“黑马”，尤其是首推的1栋，南面洋房，东面会所，营造了极富开阔感的景观视野。
有关注马鞍岛的都知道，建面约89㎡的三房两厅两卫一直是片区超级抢手户型；万科对这个户型的研究更是巧妙融合了实用性和美观性，每一处细节都反映了对生活品质的追求。
建面约89㎡户型图
U型厨房设计，这种布局不仅使厨房空间更加高效，也增加了存储空间和操作台面，极大地提升烹饪体验，让烹饪变成了一种享受，而不是日常生活的负担。
隐藏式双开门冰箱的设计既巧妙又实用，它不仅节省了空间，还让餐厅看起来更加整洁和现代。
三开间双卧室朝南，通透舒适，这种设计不仅改善了居住的舒适度，也提升了你的心情和生活质量，自然光充足的环境让你每天醒来都充满活力。
阳台与次卧的连通设计提供了一个独特的休闲空间。在这里，你可以享受早晨的第一缕阳光，或是在夜晚欣赏星空。户外与室内空间的无缝连接，增加了家的开放感和自由感。
高层户型建面约100㎡四房两厅两卫，是整个马鞍岛范围内万科独有的户型；独立玄关+体贴鞋柜设计，精心安排的储物空间不仅保持入口的整洁和有序，也是一个切换心情的过渡区。
建面约100㎡户型图
LDK一体化设计让客厅、餐厅和厨房融为一体，空间感更加开阔和通透。五开间朝南的格局为生活带来了充沛的自然光线和宽阔的视野。每个房间都沐浴在阳光之下，充满了温暖和活力。
约6.6米的超大阳台，这里不仅是欣赏城市风景的绝佳位置，也是享受户外空气和放松身心的私人天地。早晨在阳台上喝一杯咖啡，傍晚在这里看着日落，都是非常惬意的生活体验。
主卧进深约4.65米，宽敞空间赋予更大自由度，你拥有足够的空间来布置一张大床、宽敞的衣柜，甚至还能设立一个小型的休闲角或工作区。而南北对流的设计确保了空气质量和温度的自然调节，夏季有凉爽的微风，冬天有温暖的光线，让整个房间都充满了生命力。
如果你对未来的不确定性感到担忧，焦虑于宽松货币政策、不断松绑的楼市，以及走向分化的新一轮房地产周期，不妨关注湾中新城的全新低密洋房产品，它是真正的“安全资产”。
由于篇幅有限，湾中新城【全新低密洋房组团】的洋房产品已经开放样板房，有兴趣的网友不妨去现场看看。
与此同时，本周六（12月16日），湾中新城将举办一场盛大的海上发布会。特邀VIP客户亲临体验深中通道，感受大湾区深中融城的风采。发布会还将隆重推出湾中新城的压轴产品，具有传承世家属性的高定藏品——『和苑』。
